Le bail réel solidaire ouvre l'accès à la propriété aux ménages dont les revenus ne permettent pas d'acheter au prix du marché libre. En séparant la propriété du terrain de celle du logement, il réduit le coût d'acquisition d'une résidence principale. Le notaire authentifie l'acte et éclaire l'acquéreur sur les engagements propres à ce dispositif. L'étude Activ Notaire accompagne les projets d'accession sociale en BRS à Angers et dans le Maine-et-Loire.
Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d'accession sociale créé pour faciliter l'achat d'une résidence principale dans les secteurs où le foncier est cher. Il s'applique le plus souvent à des logements neufs en VEFA, mais peut aussi porter sur des logements existants. Son mécanisme est simple, mais il appelle une compréhension précise avant de s'engager.
Le principe du BRS consiste à séparer la propriété du terrain de celle du logement. Un organisme de foncier solidaire (OFS), structure à but non lucratif, conserve la propriété du terrain sur le long terme. L'acquéreur achète uniquement le bâti, c'est-à-dire le logement, et verse à l'OFS une redevance mensuelle pour l'occupation du sol. Comme la part foncière n'est pas achetée mais louée, le coût d'acquisition s'en trouve réduit.
Le BRS présente plusieurs avantages pour un ménage primo-accédant :
Ces avantages varient selon le programme et la commune. Ils ne constituent pas un droit automatique : ils dépendent des conditions fixées par l'organisme de foncier solidaire et la collectivité.
L'accès au BRS est encadré par plusieurs conditions. Les revenus du ménage ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources fixés par l'État, proches de ceux du prêt social location-accession (PSLA) mais propres au BRS. Le logement doit être occupé à titre de résidence principale. Depuis le décret du 16 juillet 2024, applicable au 1er janvier 2025, une condition patrimoniale s'ajoute : le candidat ne doit pas déjà posséder un logement adapté à ses besoins. Le notaire vérifie le respect de ces conditions avant la signature de l'acte.
L'achat en BRS repose sur un contrat spécifique, distinct d'une vente classique. Au-delà de la rédaction de l'acte, le notaire éclaire l'acquéreur sur les engagements qu'il prend à long terme.
En contrepartie de l'occupation du terrain, l'acquéreur verse à l'OFS une redevance mensuelle, fixée par le bail. Cette redevance s'ajoute aux mensualités du prêt et aux charges habituelles. Le notaire en explique le montant, les modalités de révision et la durée, afin que l'acquéreur mesure le coût global de son acquisition.
La revente d'un bien en BRS obéit à des règles destinées à maintenir son caractère abordable. Le prix de revente est encadré par une formule définie au bail, et l'acquéreur suivant doit lui-même respecter les conditions d'éligibilité. L'organisme de foncier solidaire est informé préalablement à toute cession et agrée le nouvel acquéreur. Le notaire vérifie ces conditions et rédige l'acte de revente dans le respect du cadre fixé.
Le logement acquis en BRS peut être transmis par succession ou par donation. Les héritiers ou donataires qui souhaitent conserver le logement doivent respecter les conditions d'éligibilité du dispositif. À défaut, le bien est cédé selon les règles de revente encadrée. Le notaire conseille la famille sur les options adaptées à sa situation.
Une acquisition en BRS se déroule en plusieurs étapes :
Le marché immobilier angevin, soutenu par l'attractivité de la ville et la présence de plus de 45 000 étudiants, maintient des prix qui peuvent éloigner les ménages modestes de la propriété dans les secteurs les plus demandés. L'accession sociale en BRS y trouve un terrain d'application, portée par les organismes de foncier solidaire du territoire et par la politique de l'habitat d'Angers Loire Métropole. Cette voie s'inscrit dans le cadre plus large de l'accompagnement du logement social assuré par l'étude. Le dispositif s'applique aussi bien dans les programmes neufs du centre-ville et des quartiers en développement que dans les communes de l'agglomération.
Oui. Un bien acquis en bail réel solidaire peut être revendu, à des conditions encadrées qui préservent son caractère abordable. Le prix de revente est plafonné selon une formule définie au bail, et l'acquéreur suivant doit respecter les plafonds de ressources et les conditions d'éligibilité du dispositif. L'organisme de foncier solidaire est informé préalablement et agrée le nouvel acquéreur. Le notaire vérifie le respect de ces règles et rédige l'acte de revente.
Les émoluments du notaire suivent le même barème national que pour toute acquisition, mais ils sont calculés sur la valeur des droits réels portant sur le bâti, le terrain n'étant pas vendu. L'assiette étant plus faible, le montant des frais s'avère inférieur à celui d'une acquisition classique de valeur équivalente. Le détail des frais d'acquisition est établi par le notaire en amont de la signature.
Le BRS est conclu pour une longue durée, avec une particularité : il est rechargeable. À chaque revente du logement, la durée du bail est reconstituée à son niveau initial au profit du nouvel acquéreur. Le dispositif ne fonctionne donc pas comme un compte à rebours vers une échéance, mais maintient une durée longue et stable à chaque transmission.
Titulaire d'un Master 2 en Droit de l'Urbanisme et de la Construction obtenu à l'Université de Poitiers, et du Diplôme de Notaire délivré par le CFPN de Bordeaux, Maître Aude Mathelier-Toulouse exerce le notariat depuis plus de dix ans.
Elle s'est formée au sein d'une grande étude pluridisciplinaire à Nantes, spécialisée dans le montage d'opérations de promotion immobilière et l'accompagnement des organismes HLM. Cette expérience lui confère une connaissance approfondie des dispositifs d'accession sociale et des montages propres au logement abordable.
Implantée à Angers, l'étude Activ Notaire est inscrite à la Chambre des Notaires du Maine-et-Loire et accompagne les projets d'accession sociale à Angers et dans les communes d'Angers Loire Métropole. La compétence territoriale du notaire étant nationale, elle reçoit également les actes de clients dont le bien se situe en dehors du Maine-et-Loire, la signature électronique à distance facilitant ces dossiers depuis 2020.
Pour étudier un projet d'achat en bail réel solidaire à Angers, l'étude Activ Notaire reçoit sur rendez-vous. Un premier échange permet de vérifier les conditions d'éligibilité, de comprendre les engagements liés au bail et d'anticiper les étapes de l'acquisition. Vous pouvez contacter l'étude par téléphone, par courriel ou via le formulaire de prise de rendez-vous en ligne.
Basée à Angers, l’étude Activ Notaire accompagne aussi bien des projets locaux que nationaux.
Notre connaissance des territoires et de leurs spécificités nous permet d’intervenir avec pertinence dans vos opérations de développement, de restructuration ou d’arbitrage foncier.
