La réussite d’une opération de promotion repose sur la sécurité juridique de chaque étape, du foncier aux reventes. L’étude Activ Notaire intervient en amont des opérations de promotion et de construction, aux côtés des promoteurs, lotisseurs, marchands de biens et foncières, pour structurer les montages et sécuriser les actes. Implantée à Angers, elle accompagne les opérations dans le Maine-et-Loire comme sur le plan national.
Promoteurs, lotisseurs, marchands de biens et foncières interviennent dans un environnement juridique et fiscal exigeant, où chaque opération engage des montages complexes et des responsabilités étendues. L’étude accompagne ces opérateurs sur l’ensemble du cycle, de l’acquisition du foncier à la commercialisation des lots.
Avant l’engagement d’une opération, le notaire procède à l’audit du foncier : analyse de l’origine de propriété, vérification des servitudes, des droits de préemption et des charges grevant le terrain. La purge des recours contre le permis de construire et le bornage du terrain font partie des points de vigilance qui conditionnent la faisabilité de l’opération.
Le choix de la structure porteuse de l’opération engage sa fiscalité et la répartition des responsabilités entre les partenaires. La société civile de construction-vente (SCCV) est le véhicule classique d’un programme de promotion ; d’autres montages (SCI, vente d’immeuble à rénover, démembrement) répondent à des configurations particulières, en lien avec la constitution et la vie des sociétés. Le notaire conseille sur le schéma adapté et rédige les actes constitutifs.
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et le lotissement constituent les deux cadres de commercialisation les plus fréquents. Chacun appelle des actes spécifiques et des garanties propres, que le notaire rédige et sécurise. La VEFA concerne les promoteurs comme les acquéreurs particuliers, ces derniers étant accompagnés dans le cadre de l’immobilier des particuliers.
La mise en copropriété d’un programme suppose la rédaction du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division (EDD), qui définissent les lots, les quotes-parts de parties communes et les règles de fonctionnement de la copropriété. Ces documents conditionnent la commercialisation des lots et la vie future de l’immeuble.
Pour les ensembles immobiliers mêlant plusieurs usages (logements, commerces, équipements publics), la division en volumes permet de répartir la propriété sans recourir à la copropriété classique. Ce montage, adapté aux opérations complexes, est établi par acte notarié sur la base d’un état descriptif de division en volumes.
La vente en VEFA suppose la mise en place d’une garantie financière d’achèvement (GFA), qui assure aux acquéreurs la livraison de leur logement même en cas de défaillance du promoteur. Le notaire vérifie sa mise en place et encadre les appels de fonds échelonnés selon l’avancement des travaux.
Au terme d’une opération ou dans le cadre d’un arbitrage de patrimoine, un immeuble peut être cédé selon deux modalités distinctes. La vente en bloc consiste à céder un immeuble entier, en une seule fois, à un acquéreur unique, souvent un investisseur institutionnel ou un bailleur social. La vente à la découpe consiste à revendre un immeuble lot par lot, après l’acquisition de l’ensemble par un opérateur.
La vente à la découpe est encadrée par la loi du 13 juin 2006, dite loi Aurillac. Lorsqu’un immeuble à usage d’habitation ou mixte de plus de cinq logements est vendu en bloc et en une seule fois, les locataires bénéficient d’un droit de préemption si l’acquéreur ne s’engage pas à proroger les baux en cours pour six ans. Le congé pour vente est par ailleurs soumis à un préavis de six mois, et les locataires de plus de soixante-dix ans aux ressources modestes bénéficient d’une protection renforcée. Le notaire veille au respect de ce cadre à chaque étape de l’opération.
Les opérations de promotion et de marchand de biens relèvent de régimes fiscaux spécifiques. L’étude apporte un conseil sur la TVA immobilière (TVA sur la marge ou sur le prix total), le régime des marchands de biens, le traitement des opérations de démembrement et la fiscalité applicable à chaque montage. Ce conseil s’intègre à la structuration de l’opération, en amont des actes.
Implantée à Angers, l’étude connaît les territoires et leurs spécificités, ce qui lui permet d’intervenir avec pertinence dans les opérations de développement, de restructuration ou d’arbitrage foncier. Cette connaissance des montages de promotion s’appuie sur l’expérience acquise par Maître Mathelier-Toulouse au sein d’une grande étude spécialisée dans le montage d’opérations de promotion immobilière. La compétence territoriale du notaire étant nationale, l’étude accompagne aussi bien des programmes locaux que des opérations situées hors du Maine-et-Loire, la signature électronique à distance facilitant la conduite de ces dossiers.
L’aménagement du territoire angevin est encadré par le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) d’Angers Loire Métropole, qui fixe les règles de constructibilité et oriente les opérations de densification. La connaissance de ce cadre permet au notaire d’anticiper les contraintes d’urbanisme dès la phase d’audit foncier.
La société civile de construction-vente (SCCV) est la structure qui porte le programme de promotion, de l’acquisition du foncier à la vente des lots. Le notaire rédige les statuts de la société, conseille sur la répartition des parts entre les partenaires et sur le régime fiscal applicable, puis authentifie les actes d’acquisition et de vente conduits par la société. Il sécurise ainsi l’ensemble du cycle de l’opération.
La division en volumes répartit un ensemble immobilier en volumes distincts, sans recourir à la copropriété. Elle est adaptée aux ensembles complexes mêlant plusieurs usages (logements, commerces, équipements, parkings), lorsque ces usages relèvent de gestionnaires différents. Elle est établie par acte notarié, sur la base d’un état descriptif de division en volumes.
La loi du 13 juin 2006, dite loi Aurillac, protège les locataires en cas de vente d’un immeuble en vue de sa revente par lots. Lorsqu’un immeuble d’habitation de plus de cinq logements est vendu en bloc, les locataires disposent d’un droit de préemption si l’acquéreur ne s’engage pas à proroger les baux pour six ans. Le congé pour vente est soumis à un préavis de six mois, et les locataires de plus de soixante-dix ans aux ressources modestes bénéficient d’une protection renforcée. Le notaire veille au respect de ces règles.
Pour échanger sur une opération de promotion ou de construction à Angers ou ailleurs, l’étude Activ Notaire reçoit les opérateurs sur rendez-vous. Un premier échange permet de cadrer le montage, d’identifier les régimes applicables et d’anticiper les étapes de l’opération. Vous pouvez contacter l’étude par téléphone, par courriel ou via le formulaire de prise de rendez-vous en ligne.
Basée à Angers, l’étude Activ Notaire accompagne aussi bien des projets locaux que nationaux.
Notre connaissance des territoires et de leurs spécificités nous permet d’intervenir avec pertinence dans vos opérations de développement, de restructuration ou d’arbitrage foncier.
