Vendre un bien immobilier à Angers est une décision qui mobilise un ensemble de questions juridiques, fiscales et patrimoniales. Le notaire intervient à chaque étape de l'opération : préparation du dossier, sécurisation du compromis, calcul de la plus-value éventuelle, signature de l'acte authentique. L'étude Activ Notaire accompagne les projets de vente à Angers et dans le Maine-et-Loire, qu'il s'agisse d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou d'un bien d'investissement, en s'appuyant sur une connaissance fine du marché angevin.
En sa qualité d'officier public, le notaire rédige et authentifie l'acte de vente, lui conférant sa force probante et exécutoire. Il vérifie l'origine de propriété, contrôle l'absence de servitudes ou d'hypothèques non purgées, et procède à la publication de l'acte au service de la publicité foncière. Il collecte le prix de vente versé par l'acquéreur et procède au versement des sommes dues au vendeur, après déduction des frais et de l'éventuelle plus-value imposable.
Le rôle du notaire dépasse la formalisation de la vente. Il vous conseille sur la stratégie patrimoniale globale : conséquences fiscales, réinvestissement du prix, optimisation de la transmission future. L'étude Activ Notaire intervient dès la phase de préparation, en amont de toute mise en vente, pour identifier les points d'attention spécifiques à votre situation.
Une vente immobilière peut être menée par un seul notaire désigné par les deux parties, ou par deux notaires distincts, l'un pour le vendeur et l'autre pour l'acquéreur. La présence de deux notaires ne génère aucun surcoût : les émoluments, fixés par décret, sont partagés entre les deux études.
Avoir son propre notaire en tant que vendeur permet d'être conseillé dans son seul intérêt, sur la fiscalité, les garanties accordées à l'acquéreur et le calendrier de la vente.
La signature du compromis suppose qu'un certain nombre de documents soient déjà rassemblés. Une préparation anticipée évite les retards lors des phases ultérieures de la vente et sécurise juridiquement l'opération.
Le titre de propriété, remis par le notaire lors de votre acquisition initiale, constitue le document fondateur de la vente. Il permet de retracer l'origine de propriété sur les trente dernières années, condition imposée par le code civil pour la sécurité juridique de l'opération. En cas de vente d'un bien transmis par succession ou par donation, les actes correspondants doivent également être produits.
Le dossier de diagnostic technique (DDT) doit être annexé au compromis et à l'acte de vente. Il comprend, selon les caractéristiques du bien : le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, le diagnostic électricité, le diagnostic gaz, l'état des risques et pollutions (ERP), le diagnostic termites le cas échéant, le mesurage Carrez en copropriété. Les durées de validité varient selon les diagnostics, du DPE valable dix ans à l'état des risques valable six mois.
Pour la vente d'un bien en copropriété, le vendeur doit fournir le règlement de copropriété et son état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, l'état daté établi par le syndic, le carnet d'entretien de l'immeuble, ainsi que les diagnostics propres à la copropriété (amiante des parties communes, plan pluriannuel de travaux pour les immeubles concernés).
Une estimation juste constitue la première condition d'une vente fluide. Un bien surévalué peine à trouver acquéreur ; un bien sous-évalué fait perdre une part de la valeur patrimoniale du vendeur.
Le marché immobilier angevin présente plusieurs caractéristiques que l'étude maîtrise : forte demande sur le centre-ville (autour de la Place du Ralliement et du Mail) et les quartiers historiques (La Doutre, Saint-Maurice), dynamisme des quartiers en mutation comme Saint-Serge, marché diversifié dans les quartiers résidentiels (La Madeleine, Belle-Beille, Justices). Les communes périphériques regroupées au sein d'Angers Loire Métropole (Avrillé, Les Ponts-de-Cé, Trélazé, Beaucouzé, Bouchemaine) présentent des dynamiques propres, qui appellent une analyse différenciée.
L'estimation notariale du bien repose sur la base des transactions récemment authentifiées, complétée par une analyse contextualisée : état général, prestations, exposition, perspectives du marché local.
Activ Notaire propose un service de négociation immobilière dédié aux vendeurs. Ce service englobe l'avis de valeur, la signature d'un mandat de vente, la diffusion du bien, la sélection des acquéreurs et l'accompagnement jusqu'à la signature de l'acte authentique.
Recourir au notaire pour la négociation sécurise juridiquement l'opération dès la signature du mandat. L'estimation repose sur une connaissance fine du marché angevin et sur les données des transactions récentes. L'acquéreur potentiel bénéficie d'une transparence sur le bien, ce qui fluidifie la négociation et sécurise l'engagement, tandis que la continuité avec l'acte authentique évite la multiplication des interlocuteurs.
La vente d'un bien immobilier peut générer une plus-value imposable, c'est-à-dire la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition initial majoré de certains frais. Cette imposition représente un enjeu patrimonial significatif, qui se prépare en amont de la mise en vente.
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente net (après déduction des frais de cession à la charge du vendeur) et le prix d'acquisition. Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition initiaux (forfait de 7,5 % en l'absence de justificatifs) et des dépenses de travaux (forfait de 15 % au-delà de cinq ans de détention, ou montant réel justifié).
La plus-value brute est ensuite soumise à un abattement pour durée de détention, qui réduit progressivement l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
L'abattement pour durée de détention s'applique différemment pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Au titre de l'impôt sur le revenu, l'abattement est de 6 % par an entre la sixième et la vingt-et-unième année de détention, puis de 4 % la vingt-deuxième année. L'exonération totale intervient au bout de vingt-deux ans. Au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS), l'abattement est plus progressif : 1,65 % par an entre la sixième et la vingt-et-unième année, 1,60 % la vingt-deuxième année, puis 9 % par an au-delà. L'exonération totale n'intervient qu'au bout de trente ans.
La vente de la résidence principale est intégralement exonérée d'impôt sur la plus-value, sans condition de durée de détention. La résidence principale s'entend du logement occupé par le vendeur à la date de la vente. Une tolérance permet l'exonération si le bien est mis en vente dans un délai normal après le départ du vendeur, à condition que le bien n'ait pas été loué ou occupé à titre gratuit entre-temps.
D'autres situations ouvrent droit à exonération totale ou partielle : la première cession d'un logement autre que la résidence principale (sous conditions strictes de réinvestissement dans l'achat d'une résidence principale), la cession d'un bien détenu depuis plus de vingt-deux ans (pour l'impôt sur le revenu) ou trente ans (pour les prélèvements sociaux), la cession dont le prix est inférieur à 15 000 euros, la vente par un retraité aux revenus modestes, la cession en raison d'une expropriation. Chaque situation appelle une analyse spécifique, que le notaire conduit avant la signature.
Une vente immobilière se déroule en plusieurs phases successives. La phase préparatoire couvre la réunion des documents et l'estimation du bien. La phase de commercialisation s'ouvre avec la signature du mandat de vente, soit auprès d'une agence, soit auprès du notaire dans le cadre du service de négociation. La signature du compromis de vente engage les parties sur les conditions de la transaction et déclenche le délai de rétractation de l'acquéreur. Après la levée des conditions suspensives (financement, droit de préemption, autres conditions stipulées), l'acte authentique est signé devant notaire. Le prix est versé au vendeur, les clés sont remises à l'acquéreur, et le bien change officiellement de propriétaire.
Certaines situations appellent un accompagnement spécifique de la part du notaire.
La vente en indivision suppose l'accord de tous les indivisaires. À défaut d'accord, un partage judiciaire peut être engagé. Le notaire intervient pour rechercher l'accord amiable, et le cas échéant pour préparer la procédure judiciaire.
La vente d'un bien démembré (usufruit et nue-propriété) suppose l'accord du nu-propriétaire et de l'usufruitier. Le prix de vente est ensuite réparti entre eux selon le barème fiscal de l'usufruit (en fonction de l'âge de l'usufruitier) ou selon un accord spécifique. La fiscalité de la plus-value est également répartie entre les parties.
La vente d'un bien loué doit respecter les droits du locataire en place. Le droit de préemption, en cas de vente d'un logement loué à usage d'habitation, permet au locataire de se porter acquéreur prioritaire dans certains cas.
La vente dans le cadre d'une succession suppose que l'attestation immobilière notariée soit publiée et que les héritiers aient accepté la succession ; le notaire intervient alors pour le calcul de la plus-value, le partage du prix et la fiscalité associée.
Trois grandes catégories de documents sont à rassembler. Le titre de propriété et les actes antérieurs permettent de retracer l'origine de propriété. Le dossier de diagnostic technique (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP, termites, mesurage Carrez le cas échéant) doit être annexé au compromis et à l'acte. Pour un bien en copropriété, les documents propres au régime collectif (règlement, procès-verbaux d'assemblée, état daté) complètent le dossier. L'étude vous remet une liste personnalisée des documents à fournir dès la première consultation.
Non. La vente de la résidence principale est intégralement exonérée d'impôt sur la plus-value et de prélèvements sociaux, sans condition de durée de détention. La résidence principale s'entend du logement occupé par le vendeur à la date de la vente. Si le bien a été quitté avant la mise en vente, une tolérance permet l'exonération sous réserve d'un délai normal entre le départ et la vente, et à condition que le bien n'ait pas été loué entre-temps.
Les frais dits « de notaire » sont en règle générale à la charge de l'acquéreur, sauf clause contraire stipulée au compromis. Le vendeur supporte en revanche d'autres frais : la rémunération de l'agence immobilière en cas de mandat à l'agence, les frais éventuels de mainlevée d'hypothèque si le bien était grevé d'un prêt en cours, certains frais de diagnostic, et l'imposition sur la plus-value le cas échéant. L'étude établit pour chaque vente un récapitulatif chiffré des frais et imposition à anticiper.
Titulaire d'un Master 2 en Droit de l'Urbanisme et de la Construction obtenu à l'Université de Poitiers, et du Diplôme de Notaire délivré par le CFPN de Bordeaux, Maître Aude Mathelier-Toulouse exerce le notariat depuis plus de dix ans.
Elle s'est formée au sein d'une grande étude pluridisciplinaire à Nantes, spécialisée dans le montage d'opérations de promotion immobilière et l'accompagnement des organismes HLM. Cette expérience lui a permis de développer une expertise en droit immobilier complexe, tout en cultivant une vision transversale des enjeux fiscaux, sociétaires et fonciers.
Implantée à Angers, l'étude Activ Notaire est inscrite à la Chambre des Notaires du Maine-et-Loire et couvre l'ensemble du marché immobilier angevin, du centre-ville aux communes périphériques d'Angers Loire Métropole (Avrillé, Les Ponts-de-Cé, Trélazé, Beaucouzé, Bouchemaine). La compétence territoriale du notaire étant nationale, elle reçoit également les actes de clients dont le bien se situe en dehors du Maine-et-Loire, la signature électronique à distance facilitant ces dossiers depuis 2020.
Un premier échange permet d'évaluer la situation patrimoniale et fiscale, d'estimer la plus-value éventuelle, et d'établir un calendrier prévisionnel adapté. Vous pouvez contacter l'étude par téléphone, par courriel ou via le formulaire de prise de rendez-vous en ligne.
Basée à Angers, l’étude Activ Notaire accompagne aussi bien des projets locaux que nationaux.
Notre connaissance des territoires et de leurs spécificités nous permet d’intervenir avec pertinence dans vos opérations de développement, de restructuration ou d’arbitrage foncier.
