La société civile immobilière (SCI) est un cadre juridique courant pour organiser la détention collective d'un bien immobilier, faciliter sa transmission et optimiser sa gestion patrimoniale. Sa constitution et sa gestion soulèvent des questions juridiques et fiscales que le notaire est qualifié pour traiter. L'étude Activ Notaire accompagne les porteurs de projets de SCI à Angers et dans le Maine-et-Loire, de la rédaction des statuts à la gestion des actes qui jalonnent la vie de la société.
La SCI permet à plusieurs personnes (membres d'une même famille ou partenaires d'investissement) de détenir ensemble un bien immobilier dans un cadre juridique structuré. Par rapport à l'indivision, mode de détention par défaut entre plusieurs propriétaires, la SCI offre des règles de fonctionnement définies dans des statuts, une gouvernance claire (gérant, assemblée des associés) et des modalités de prise de décision adaptées au projet. Elle évite les blocages fréquents en indivision, où tout acte important requiert l'unanimité ou une intervention judiciaire.
La SCI est un outil de transmission patrimoniale efficace. En fractionnant le patrimoine immobilier en parts sociales, elle permet une transmission progressive aux enfants ou petits-enfants, par donations successives dans le cadre des abattements fiscaux légaux. L'administration du bien reste organisée par les statuts, ce qui évite les situations de blocage lors de successions portant sur un bien immobilier détenu en direct.
Pour un investisseur locatif, la SCI offre la possibilité de distinguer le patrimoine personnel du patrimoine locatif. Cette séparation simplifie la gestion comptable, peut faciliter l'accès au financement bancaire et prépare une éventuelle transmission de l'ensemble d'un portefeuille immobilier. La SCI constitue dans ce cas un cadre de gestion et de structuration, autant que de détention.
Toutes les opérations liées à une SCI ne requièrent pas l'intervention d'un notaire. La constitution d'une SCI sans apport d'immeuble peut techniquement être réalisée par acte sous seing privé. Deux catégories d'actes nécessitent en revanche obligatoirement l'acte authentique :
La rédaction des statuts de SCI peut être confiée au notaire, qui adapte chaque clause à la situation spécifique des associés : pouvoirs du gérant, modalités de prise de décision, règles d'agrément en cas de cession de parts, traitement des situations de blocage, organisation du démembrement de propriété. Cette personnalisation évite les lacunes statutaires qui génèrent des conflits entre associés des années plus tard, lors de successions ou de mésententes familiales.
Le choix du régime fiscal de la SCI est une décision structurante qui engage la société sur le long terme. L'option à l'impôt sur les sociétés est irrévocable. Le notaire, en coordination avec le conseiller fiscal ou l'expert-comptable des associés, apporte un éclairage sur les incidences de ce choix en termes de gestion des revenus locatifs, de plus-value à la revente et de stratégie de transmission. Cette dimension de conseil global est une valeur ajoutée de l'accompagnement notarial.
La donation de parts sociales de SCI est l'un des mécanismes de transmission patrimoniale les plus utilisés. Elle permet de transmettre progressivement la valeur d'un patrimoine immobilier aux enfants ou petits-enfants, en profitant des abattements fiscaux renouvelables tous les quinze ans (100 000 € par parent et par enfant). La donation peut être consentie en pleine propriété ou en démembrement (nue-propriété des parts transmises aux enfants, usufruit conservé par les donateurs). Le notaire calcule la valeur des parts, rédige l'acte de donation et s'assure du respect des conditions ouvrant droit aux abattements.
Le démembrement de propriété peut être organisé à deux niveaux : au niveau des parts sociales ou au niveau de l'immeuble lui-même avant son apport à la SCI. Dans les deux cas, le démembrement permet au donateur de conserver la jouissance du bien (s'il est habité) ou les revenus (s'il est loué), tout en transmettant la nue-propriété à une valeur réduite. À l'extinction de l'usufruit, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droit de succession supplémentaire sur la valeur acquise depuis la donation. Ce mécanisme convient aux patrimoines immobiliers de valeur significative.
La clause d'agrément permet aux associés fondateurs de contrôler l'entrée de nouveaux associés dans la société, en cas de cession de parts ou de succession. Sans cette clause, les héritiers d'un associé décédé deviennent automatiquement associés, ce qui peut remettre en cause l'équilibre initial de la société, par exemple lorsqu'elle réunit plusieurs familles. Le notaire rédige cette clause en anticipant les différents scénarios successoraux, pour protéger la structure de la SCI sur le long terme.
Par défaut, une SCI est soumise à l'impôt sur le revenu. Les revenus locatifs sont imposés directement entre les mains des associés, proportionnellement à leur quote-part dans le capital, et soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %). Les charges déductibles comprennent les intérêts d'emprunt, les travaux d'entretien, les assurances et la taxe foncière. La SCI à l'IR est adaptée aux projets familiaux de détention à long terme et aux situations où l'objectif principal est la transmission progressive du bien aux générations suivantes.
L'option à l'impôt sur les sociétés permet à la SCI d'amortir le bien immobilier, réduisant ainsi la base imposable des revenus locatifs. Les bénéfices conservés dans la société sont imposés au taux réduit d'IS (15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà). Cette option convient aux projets d'investissement locatif à forte rentabilité, où les revenus excèdent les besoins personnels des associés. Son inconvénient principal est la double imposition lors de la distribution des bénéfices aux associés, et la plus-value professionnelle (non réduite par les abattements pour durée de détention) lors de la revente du bien. L'option à l'IS est irrévocable.
Le choix entre IR et IS dépend de la durée de détention envisagée, de la nature des revenus locatifs (nus ou meublés), des objectifs de transmission et de la situation fiscale personnelle des associés. Il n'existe pas de règle universelle : l'arbitrage doit être conduit au cas par cas, idéalement avant la constitution de la SCI, en associant le notaire et le conseiller fiscal des associés.
La première étape est la rédaction des statuts, qui définissent l'objet social, le siège, la durée, le capital social, les pouvoirs du gérant et les règles de fonctionnement. Lorsque la rédaction est confiée au notaire, elle fait l'objet d'un échange préalable avec les associés fondateurs pour identifier les clauses spécifiques à inclure (agrément, démembrement, règles de majorité). Les statuts peuvent être signés par acte sous seing privé ou par acte authentique, selon que la SCI comporte ou non un apport immobilier.
Si les associés souhaitent apporter à la SCI un immeuble dont ils sont déjà propriétaires, cet apport constitue une mutation immobilière et exige un acte authentique. Le notaire effectue les vérifications préalables habituelles (origine de propriété, hypothèques, droit de préemption), rédige l'acte d'apport et procède à sa publication au service de la publicité foncière. Des droits d'enregistrement sont dus sur la valeur vénale de l'immeuble apporté.
Une fois les statuts signés, la SCI doit être immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Cette immatriculation suppose la publication préalable d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales habilité en Maine-et-Loire. L'étude accompagne les associés dans ces formalités post-rédaction jusqu'à l'obtention de l'extrait Kbis de la société.
Une fois constituée, la SCI peut être amenée à évoluer. La cession de parts sociales à un nouvel associé doit respecter les règles d'agrément prévues aux statuts. La modification des statuts (changement de gérant, transfert de siège, modification de l'objet ou de la durée) exige une décision en assemblée générale extraordinaire. Le notaire intervient pour tout acte nécessitant une forme authentique (apport ou retrait d'immeuble, donation de parts) et peut être consulté pour toute opération complexe touchant à la structure sociétaire, en cas de mésentente entre associés ou de dissolution.
Les projets d'acquisition ou de cession d'un immeuble détenu par la SCI font l'objet d'un accompagnement similaire à celui d'un achat immobilier en nom propre, avec les spécificités propres à la personne morale (absence de droit de rétractation, fiscalité de la plus-value IS le cas échéant).
Non. La constitution d'une SCI sans apport d'immeuble peut être réalisée par acte sous seing privé, sans intervention notariale obligatoire. Le recours au notaire devient en revanche obligatoire dès qu'un immeuble est apporté à la société, ou lors d'une donation de parts sociales. Même en l'absence d'obligation légale, la rédaction des statuts par un notaire permet de bénéficier d'un conseil personnalisé et d'une rédaction adaptée aux situations familiales et patrimoniales complexes.
Le coût varie selon la nature des actes. La rédaction des statuts donne lieu à des honoraires libres, fixés par l'étude en fonction de la complexité du dossier. Si un immeuble est apporté à la SCI, l'acte authentique d'apport donne lieu à des émoluments réglementés par barème national, auxquels s'ajoutent les droits d'enregistrement et les débours (frais de publication, greffe). Une demande de devis auprès de l'étude, avant toute décision, permet d'anticiper le budget global de l'opération.
Ces deux expressions décrivent des usages plutôt que des catégories juridiques distinctes. La SCI familiale est constituée entre membres d'une même famille dans un objectif de détention et de transmission patrimoniale. La SCI de gestion est constituée dans un objectif locatif, souvent entre associés non apparentés. Dans les deux cas, la forme juridique est identique. La différence tient aux clauses des statuts (agrément renforcé dans la SCI familiale, règles de majorité adaptées à la gestion locative dans la SCI de gestion) et au régime fiscal retenu.
Titulaire d'un Master 2 en Droit de l'Urbanisme et de la Construction obtenu à l'Université de Poitiers, et du Diplôme de Notaire délivré par le CFPN de Bordeaux, Maître Aude Mathelier-Toulouse exerce le notariat depuis plus de dix ans.
Elle s'est formée au sein d'une grande étude pluridisciplinaire à Nantes, spécialisée dans le montage d'opérations de promotion immobilière et l'accompagnement des organismes HLM. Cette expérience lui a permis de développer une expertise en droit immobilier complexe, tout en cultivant une vision transversale des enjeux fiscaux, sociétaires et fonciers, utile aux projets de SCI qui se situent à l'intersection du droit immobilier, du droit des sociétés et de la stratégie patrimoniale.
Implantée à Angers, l'étude Activ Notaire est inscrite à la Chambre des Notaires du Maine-et-Loire et accompagne les projets de SCI à Angers et dans l'ensemble des communes d'Angers Loire Métropole. La compétence territoriale du notaire étant nationale, elle reçoit également les actes de clients dont le bien se situe en dehors du Maine-et-Loire, la signature électronique à distance facilitant ces dossiers depuis 2020.
La création d'une SCI gagne à être préparée en amont d'une acquisition immobilière, pour que la structure soit en place avant la signature de l'acte authentique d'achat. L'étude Activ Notaire reçoit sur rendez-vous à Angers pour un premier entretien de cadrage, au cours duquel sont examinés le projet patrimonial, la situation familiale et fiscale des associés, et les options à envisager. Vous pouvez contacter l'étude par téléphone, par courriel ou via le formulaire de prise de rendez-vous en ligne.
Basée à Angers, l’étude Activ Notaire accompagne aussi bien des projets locaux que nationaux.
Notre connaissance des territoires et de leurs spécificités nous permet d’intervenir avec pertinence dans vos opérations de développement, de restructuration ou d’arbitrage foncier.
